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“剛預(yù)約了一筆提前還款，現(xiàn)在各種理財(cái)都不賺錢，所以想著不如提前還一點(diǎn)房貸?！?月3日，北京市民張曉（化名）告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，近期正在考慮提前還房貸。
近期，市場(chǎng)對(duì)于調(diào)降存量房貸利率的呼聲再起，有市場(chǎng)傳言稱，存量房貸利率或?qū)⒄{(diào)降，同時(shí)提出了“轉(zhuǎn)按揭”的可能性。
事實(shí)上，去年以來(lái)存量房貸利率已有大規(guī)模調(diào)降，但相較于新發(fā)房貸利率依然有較大的利差，這也使得購(gòu)房人提前還房貸的熱情不減。
據(jù)中金公司的研究數(shù)據(jù)，目前銀行按揭早償率仍位于14%左右的高位，并且可能存在使用消費(fèi)和經(jīng)營(yíng)貸置換按揭的空間。
這一現(xiàn)象也反映在上市銀行個(gè)人按揭住房貸款余額數(shù)據(jù)上。貝殼財(cái)經(jīng)記者據(jù)A股上市銀行半年報(bào)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，在6家國(guó)有銀行和9家股份制銀行中，僅有5家銀行個(gè)人按揭住房貸款余額較去年底有所增加。但這15家銀行個(gè)人住房按揭貸款余額在今年上半年共計(jì)減少了3099.57億元。
按揭早償率居高不下、個(gè)人住房按揭貸款余額大幅減少，使得銀行業(yè)再度走到艱難抉擇的十字路口。
與去年存量房貸利率總體調(diào)降境況不同，如今銀行壓力更大。如果銀行進(jìn)一步下調(diào)存量房貸利率，已經(jīng)到達(dá)歷史低點(diǎn)的銀行凈息差將繼續(xù)承壓，銀行業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)將有所上升；但如果保持不降，早償率持續(xù)高企，房貸作為銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不斷流失，同時(shí)也將面臨來(lái)自社會(huì)的輿論壓力，銀行所要承受的壓力依舊不??；而在法拍房大幅增加和流拍不斷的當(dāng)前，銀行資產(chǎn)質(zhì)量、不良損失等指標(biāo)同樣經(jīng)受考驗(yàn)。
一道難題已經(jīng)擺到臺(tái)前：存量房貸調(diào)整之困如何突圍？似乎已經(jīng)不能靠利率“一降了之”。
購(gòu)房人“去意已決”：有錢就提前還房貸
“我的二套房利率比現(xiàn)在新發(fā)的貸款高太多了，所以就把手里閑置的15萬(wàn)元提前還款了，現(xiàn)在房貸余額還有100多萬(wàn)元?！奔易”本┑奶K柳（化名）向貝殼財(cái)經(jīng)記者介紹，盡管此前房貸利率已跟隨LPR利率有所下調(diào)，但目前的房貸利率依然高達(dá)5%。
按照6月北京市發(fā)布的房貸新政，像蘇柳這套位于北京五環(huán)外的房子，新增房貸利率下限為不低于相應(yīng)期限貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）減25個(gè)基點(diǎn)，按照當(dāng)前5年期以上LPR計(jì)算，該二套房貸利率可低至3.7%。
如此大的利差讓她感覺(jué)這房貸“太虧”而“不得不還”。她告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，她打算只要手里有閑錢就盡快提前還款，減少房貸利息支出。
與蘇柳的還款理由不同，張曉則是因?yàn)楫?dāng)前理財(cái)收益并不理想，因此他打算每年多提前還款10萬(wàn)元，“與其在投資中虧損，不如直接還房貸，還能省下不少利息”。
張曉給貝殼財(cái)經(jīng)記者展示了他投資虧損情況：這兩年基金投資虧損率已經(jīng)達(dá)到50%以上；而最近一筆銀行理財(cái)在投資一年到期后顯示虧損了20元，這成了壓垮他用閑錢理財(cái)?shù)摹白詈笠桓静荨保罱K下定決心將資金用于提前還房貸。
“如果我每年多還10萬(wàn)元，對(duì)我生活的影響不會(huì)太大。”張曉坦言之所以不一次性還清，還是更多考慮平衡未來(lái)收入預(yù)期和家庭生活開(kāi)支，因此他更傾向于每年還一部分。
貝殼財(cái)經(jīng)記者發(fā)現(xiàn)，像蘇柳和張曉這樣分批提前還貸的購(gòu)房者還有不少。在某社交平臺(tái)上，一位名為“默默”的重慶網(wǎng)友分享了自己的提前還款經(jīng)歷，她是2021年買的房子，銀行貸款119萬(wàn)元，最近提前還款后，房貸金額只剩下34萬(wàn)元。
“我不是一次性還款的，而是手里存一部分錢后就去提前還款”默默表示，選擇提前還款源自對(duì)月供的壓力，“不想負(fù)債”的她計(jì)劃在2026年全部還完。
凈息差收窄的博弈：存量房貸調(diào)整的“絆腳石”？
購(gòu)房者提前還款的同時(shí)，對(duì)存量房貸利率下調(diào)的呼聲也不斷加強(qiáng)。
多位支持存量房貸利率下調(diào)的分析人士指出，即使不調(diào)整存量按揭利率，居民可能仍在通過(guò)提前還貸，或者通過(guò)經(jīng)營(yíng)消費(fèi)貸置換等方式對(duì)銀行息差形成壓力。
貝殼財(cái)經(jīng)在此前發(fā)布的《危險(xiǎn)游戲！零首付購(gòu)房、借貸換貸重出江湖 是真香還是真坑？》報(bào)道中發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前部分購(gòu)房者已有意向通過(guò)消費(fèi)貸等途徑置換利率較高的房貸。
瑞銀大中華金融行業(yè)研究主管顏湄之亦認(rèn)為，當(dāng)前存量房貸利率約為4.1%，但是有一線城市最近新發(fā)放的房貸利率不到3%，利差會(huì)引發(fā)房貸人的抱怨；政府也希望以此鼓勵(lì)消費(fèi)。
在新一輪博弈中，銀行凈息差收窄風(fēng)險(xiǎn)成了雙方交鋒的焦點(diǎn)。
有股份制銀行高管在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上回應(yīng)“監(jiān)管可能允許存量房貸轉(zhuǎn)按揭或者重新協(xié)商存量按揭貸款利率”傳言時(shí)指出，目前該政策還未得到確認(rèn)。但如果相關(guān)政策推出，將會(huì)對(duì)銀行業(yè)的存量按揭利率帶來(lái)一定的影響。
另有銀行業(yè)內(nèi)人士表示，此前一輪房貸利率政策的調(diào)整，已經(jīng)給銀行的凈息差帶來(lái)壓力，當(dāng)前商業(yè)銀行業(yè)凈息差已經(jīng)處于歷史低位，進(jìn)一步降低存量房貸利率將會(huì)加重這一趨勢(shì)。而銀行好不容易維持的凈息差環(huán)比穩(wěn)定或?qū)⒈辉俣却蚱啤?/p>
根據(jù)國(guó)家金融監(jiān)督管理總局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，今年上半年，我國(guó)商業(yè)銀行凈息差為1.54%，與一季度持平。而在多家銀行業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，銀行高管均表示，穩(wěn)息差仍是銀行業(yè)不得不打的“硬戰(zhàn)”。
調(diào)整存量房貸利率會(huì)如何影響銀行凈息差？
中金公司預(yù)測(cè)，如果新一輪存量按揭利率調(diào)整平均下調(diào)60個(gè)基點(diǎn)，估算存量按揭利率下調(diào)影響銀行凈息差7個(gè)基點(diǎn)。
不過(guò)，中金公司分析師林英奇進(jìn)一步指出，當(dāng)前存款利率下調(diào)可以對(duì)沖存量房貸利率下調(diào)給息差帶來(lái)的壓力?？紤]到本輪存量按揭利率調(diào)整的空間可能大于2023年，銀行負(fù)債的調(diào)整幅度應(yīng)至少為15個(gè)基點(diǎn)左右。如果負(fù)債成本調(diào)整到位，預(yù)計(jì)存量按揭利率調(diào)整對(duì)于銀行息差的總體效果為中性。
降低利率的局限：不能簡(jiǎn)單“一降了之”
存量房貸利率能不能再降？簡(jiǎn)單的降低利率能解決當(dāng)前的問(wèn)題嗎？
多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為的確有空間，但當(dāng)前的問(wèn)題可能并非簡(jiǎn)單“一降了之”能夠解決。
存量房貸利率如果只是簡(jiǎn)單降低利率，對(duì)于早償率下降的作用可能不大。有資金早償計(jì)劃且追求降低負(fù)債求安穩(wěn)的客戶對(duì)利率的敏感度不高。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，在當(dāng)前貸款利率持續(xù)下調(diào)的情況下，真正因?yàn)榻档屠识Ｖ乖鐑數(shù)目蛻粽急炔⒉欢唷?/p>
“目前銀行所面臨的不只是存量房貸利息的問(wèn)題，也同樣面臨本金償還的問(wèn)題?！鄙虾Ｐ陆鹑谘芯吭焊痹洪L(zhǎng)劉曉春指出，存量房貸的問(wèn)題不只在于利率較高，也在于宏觀環(huán)境下購(gòu)房人還款能力有所下降。兩大因素疊加，也讓相關(guān)貸款的不良率有所上升。
據(jù)貝殼財(cái)經(jīng)記者統(tǒng)計(jì)，有21家銀行披露了半年度個(gè)人住房貸款的不良率，其中19家出現(xiàn)不同程度升高。其中，城商行、農(nóng)商行的個(gè)人住房貸款不良率相比國(guó)有行和股份行相對(duì)較高，青農(nóng)商行、蘭州銀行、鄭州銀行、重慶銀行和渝農(nóng)商行的個(gè)人住房貸款不良率均超過(guò)了1%。
值得注意的是，今年全國(guó)各地的法拍房有所增加。中指數(shù)據(jù)顯示，2024年1-5月全國(guó)法拍房掛拍量已經(jīng)達(dá)到了27.76萬(wàn)套，同比增長(zhǎng)86.23%。
“法拍房中有不少住宅是銀行處置的不良資產(chǎn)?！庇秀y行人士告訴財(cái)經(jīng)記者，由于流拍后再度拍賣需要打折處理，銀行資產(chǎn)也就此折價(jià)，因此銀行現(xiàn)在更傾向于繼續(xù)持有房屋等待處置時(shí)機(jī)。
在劉曉春看來(lái)，這無(wú)疑增加了銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。法拍房流拍頻頻發(fā)生，從一定程度上導(dǎo)致了其所在地區(qū)二手房市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)超跌，這進(jìn)一步加重了房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)復(fù)蘇的壓力，同時(shí)也讓銀行的資產(chǎn)打了折扣。
不僅如此，源于房貸的不良也正在向其他貸款品種蔓延。有銀行人士告訴貝殼財(cái)經(jīng)記者，此前一些用經(jīng)營(yíng)貸、消費(fèi)貸置換房貸的相關(guān)貸款，由于收入不穩(wěn)定、期限縮短導(dǎo)致月供增多等因素，已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)了逾期和不良。而若要解決這些潛在的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，這已經(jīng)不是簡(jiǎn)單降低利率能夠解決的問(wèn)題。
存量房貸調(diào)整如何突圍？
存量房貸調(diào)整如何突圍？這是當(dāng)前所有銀行的必答題，也是一道難解之題。
首先，盡管下調(diào)存量房貸利率并非萬(wàn)能，但在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，利率的下調(diào)仍然有空間、有必要。
林英奇認(rèn)為，由于2023年存量房貸下調(diào)后的LPR加點(diǎn)不能低于發(fā)放時(shí)的城市下限，因此房貸發(fā)放時(shí)利率加點(diǎn)較高的城市下調(diào)幅度較少。假設(shè)本輪轉(zhuǎn)按揭存量利率降至最新發(fā)放房貸利率下限，個(gè)別城市存量利率調(diào)整幅度最多可能達(dá)到75-100個(gè)基點(diǎn)。按照100萬(wàn)元按揭貸款、等額本息還款計(jì)算，估算存量房貸利率下調(diào)100個(gè)基點(diǎn)，可降低借款人月供約600元，節(jié)約月供和總還款額約7%。
招聯(lián)首席研究員董希淼指出，去年存量房貸利率下調(diào)主要針對(duì)首套房，而存量二套房貸利率并沒(méi)有被包含在里面。從公平公正的角度，存量二套房貸利率也應(yīng)調(diào)降。他還建議，各地也應(yīng)因地制宜地調(diào)整房子套數(shù)的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，亦可降低房貸利率。
其次，在存量房貸利率調(diào)整之外，其他的配套措施也應(yīng)一并跟進(jìn)，其中并不排除“轉(zhuǎn)按揭”等方式。
對(duì)于出現(xiàn)本金還款難的客戶，劉曉春認(rèn)為，不可簡(jiǎn)單地按照一般不良處置來(lái)處置房產(chǎn)。而是可以通過(guò)重新簽訂房貸合同的形式來(lái)降低風(fēng)險(xiǎn)。
“當(dāng)前不少房子的實(shí)際價(jià)值低于貸款金額，但銀行仍需要做出讓步，并給客戶重新做貸款重組的解決方案?！眲源罕硎荆谥匦潞炗嗁J款合同時(shí)，銀行仍需按照未還部分的貸款金額進(jìn)行授信，利率可以將降低至新發(fā)利率水平，期限可進(jìn)行延長(zhǎng)，從而通過(guò)降低客戶月供來(lái)保證還款。而對(duì)于暫時(shí)失業(yè)的客戶，也可嘗試定制還款金額先少后多的產(chǎn)品，與其共渡難關(guān)并等待經(jīng)濟(jì)未來(lái)的復(fù)蘇，以此降低銀行資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。
此外，有銀行人士指出，解決存量房貸的問(wèn)題需要各類監(jiān)管部門(mén)通盤(pán)考慮，在防范金融風(fēng)險(xiǎn)與切實(shí)解決問(wèn)題等方面進(jìn)行深入研究與考量，切勿盲目“一刀切”。
董希淼還強(qiáng)調(diào)，存量房貸的調(diào)整是特殊時(shí)期采取的特殊政策，不應(yīng)該成為常規(guī)性的政策措施，否則對(duì)商業(yè)銀行的經(jīng)營(yíng)會(huì)帶來(lái)更大的沖擊，亦不利于培養(yǎng)社會(huì)的契約精神。
新京報(bào)貝殼財(cái)經(jīng)記者 姜樊 編輯 陳莉 校對(duì) 穆祥桐
