穩坐房企銷售額排行榜“第一把交椅”的保利發展，盈利表現卻“掉隊”了。
4月28日，保利發展發布2024年年度報告顯示，公司實現營業收入3116.66億元，同比減少10.14%；歸母凈利潤50.01億元，同比下降58.56%。也就是說，保利發展的歸母凈利潤僅是中海地產同期的1/3，是華潤置地的1/5。
“一哥”難做，劉平自2021年接任保利發展董事長后，受內外因影響，保利發展歸母凈利潤連續四年下跌。相比于2021年，2024年其歸母凈利潤已經跌去了八成，未來，保利發展能在利潤表現上打個“翻身仗”嗎？
保利發展年報截圖。
去年歸母凈利潤下降近六成
過去一年是保利發展董事長劉平掌舵的第四年，也是保利發展摘得銷冠第二年。
2022年，劉平首提要讓保利發展“進三爭一”。時勢造英雄，在恒大、碧桂園等房企霸榜多年后，保利發展終于在2023年摘得“銷冠”頭銜；2024年，保利發展繼續以3230億元的全口徑銷售額穩坐第一把交椅。
也就是說，在保利發展進入劉平時代后，銷售規模沖到了“榜一大哥”的位置，但盈利情況卻不容樂觀。
財報顯示，2024年，保利發展營業收入約3116.6億元，同比減少10.14%；歸屬于上市公司股東的凈利潤約50.01億元，同比減少58.56%；歸屬于上市公司股東的扣除非經常性損益的凈利潤約42.56億元，同比減少63.9%；毛利率為13.85%。
縱向來看，受內外部因素影響，保利發展的歸母凈利潤已經連續四年下滑。從2021年至2024年，保利發展歸母凈利潤分別約為273.9億元、183.5億元、120.7億元、50億元，同比分別下滑5.39%、33.01%、34.1%和58.56%。
也就是說，自劉平掌舵以來，相比于2021年273.9億元的利潤規模，保利發展2024年的歸母凈利潤已經跌去了81.7%。
橫向比較同梯隊央企，今年的“利潤王”華潤置地營收2788億元，歸母凈利潤已經達到了約255.8億元，毛利率水平在20%以上；而中海地產以約1851.5億元的營收規模對應約156.4億元的歸母凈利潤，毛利率維持在17.7%；反觀銷售額第一的保利發展營收超過3000億元，但是歸母凈利潤只有約50億元的規模。
從銷售凈利率（歸母凈利潤除以營業收入）指標來看更為直觀，銷售前五名的房企，除了萬科錄得虧損外，保利發展、中海地產、華潤置地、招商蛇口的銷售凈利率分別為1.6%、8.5%、9.2%和2.3%，保利發展的銷售凈利率是最低的。
新京報貝殼財經記者根據財報數據整理。
保利發展此前在業績公告中也表示，公司相關利潤指標同比下降，主要源于房地產項目結轉規模和結轉毛利率下降，以及公司結合當前市場情況擬對部分項目計提減值準備。
說到結算結構的影響，不得不提保利發展前些年為了沖規模而下沉到不少三四線城市，如今又逢房地產市場調整，壓縮了利潤。2024年保利發展結算的項目除了位于一二線核心城市外，還包括長春、營口、常德、濰坊、衡水等三四線城市。
保利發展年報截圖。
“保利發展利潤下滑與其投資策略和企業目標是相關的。”鏡鑒咨詢總監張宏偉表示：“在沖規模時期，保利發展曾下沉到三四線城市拿地，也在一二線城市拿下高價地，從而蠶食了利潤，而且這些項目銷售并不太好，也有降價促銷的情況，現在這些項目陸續進入了結轉期，盈利出現下滑。”
其實，保利發展也意識到問題所在，近兩年也在調整拿地布局，加大在北京、上海、廣州、成都、西安等城市拿地力度。據東吳證券統計，保利發展2024年新增土儲中一線、二線城市的土地建筑面積占比分別為31.6%、42.3%。
去年經營性現金流減半
在保利發展2024年年報中，還有一項近兩年房企重點關注的指標——經營性現金流也在下降。
年報顯示，保利發展2024年的經營活動產生的現金流量凈額約62.57億元，而這一指標在上年為139.3億元，同比大幅減少55.08%，經營活動產生的現金流入減少這也說明保利發展在現金運營和管理方面存在一定的壓力。對此，保利發展在年報中表示，受銷售規模影響，報告期內銷售回籠同比減少。
過去一年，保利發展的土地支出也在增加。據年報披露，2024年，保利發展新增拓展總地價683億元，權益地價602億元，位居行業第二。2022-2024年，保利發展合計拓展項目總地價近4000億元，總貨值約7350億元，居行業第一。
受早年拿地的影響，保利發展即便是調整布局，去化、利潤也要承受壓力，畢竟“船大難掉頭”。保利發展在年報中進一步表示，公司綜合施策加大存量去化，2024年全年，其2022年以前獲取的存量項目簽約面積1078萬平方米，推動在手存量項目面積下降超過20%。同時，公司還采取多種方式處置存量資源。近年來，已完成約270萬平方米存量未開工土地資源盤活，盤活資金超百億元。
值得一提的是，在盈利承壓、現金流趨緊的情況下，保利發展高管薪酬也明顯下調。對比來看，2023年劉平薪酬為499萬元，2024年降至296萬元。
今年一季度“增收不增利”
4月28日，保利發展還發布了一季度業績報告。
報告顯示，保利發展2025年第一季度實現簽約金額630.27億元，同比增長0.07%，簽約面積308.07萬平方米，同比下降 16.03%。與此同時，公司營業收入542.72億元，同比增長9.09%；受項目結轉毛利率下降等影響，凈利潤33.68億元，同比下降15.43%，歸屬于上市公司股東的凈利19.51億元，同比下降12.27%。
“一增一減”的背后，還是凸顯了保利發展目前面臨的“增收不增利”的局面。
經過上一階段的規模沖刺，劉平也正在為保利“調倉”。在拿地方面，今年一季度，保利發展新拓展房地產項目11個，新增容積率面積109萬平方米，總獲取成本180億元，全部位于38個核心城市。截至一季度末，保利發展共有在建擬建項目673個，在建面積5573萬平方米，待開發面積4501萬平方米。
那么，在劉平掌舵時代，保利發展能在規模和利潤上實現雙贏嗎？
新京報貝殼財經記者 徐倩
編輯 楊娟娟
校對 王心
