2021年房企凈利潤率的表現可謂是“跌”聲一片。在已經披露財報的44家龍頭房企中，僅5家房企實現了凈利潤率正增長。

2021年，在房地產調控政策和融資環境趨緊等多重外部壓力影響下，房企的盈利能力受到了空前的考驗。

新京報房產新聞部對2021年度銷售額排名前50強房企盈利指標進行復盤，在目前已披露財報的44家龍頭房企中，選取歸母凈利潤、凈利潤率、毛利率三個指標進行排序對比分析。此次，新京報房產新聞部推出《2021年50強房企凈利潤率盤點》，著重對反映房企盈利能力的重要指標——凈利潤率進行排序分析。

凈利潤率又稱銷售凈利率，是反映公司盈利能力的一項重要指標，是扣除所有成本、費用和企業所得稅后的利潤率。銷售額50強房企中，2021年誰的凈利潤率實現了正增長？又有誰跌幅較大？

僅5家房企凈利潤率實現正增長

2021年房企凈利潤率的表現可謂是“跌”聲一片。在已經披露財報的44家龍頭房企中，僅濱江集團、華發股份、大唐地產、建發國際、禹洲集團5家實現了凈利潤率正增長，另外39家房企同比均有所下跌，下跌的房企超過八成。

通過和2020年對比可以看出，寶龍地產、中海地產等這些排名靠前的、盈利能力較強的房企，2021年的凈利潤率也有較大幅度的下滑，且凈利潤率尚且還未達到20%。以中海地產為例，2021年其凈利潤率為17.78%，而其2020年則為25.68%。曾經凈利潤率表現較佳的龍光地產、合景泰富也有所下滑，凈利潤率分別為13.26%和10.75%，同比分別下滑5.56個和12.45個百分點。

整體來看，2021年，在已披露財報的44家房企中，僅有13家凈利潤率達到10%以上。同時，凈利潤率為正值但在5%以下的房企數量也從2020年的4家增加至7家，包括禹洲集團、正榮地產、首開股份、建業地產、綠地控股、祥生控股、大悅城控股。

此外，5家房企凈利潤率為負值，分別為中南建設、榮盛發展、富力地產、陽光城、藍光發展。這5家房企對應的歸母凈利潤也錄得虧損，其中，藍光發展、陽光城、富力地產未能如期償還到期債券引發信用危機；中南建設、陽光城等房企因業績不佳計提了大額的存貨跌價準備，也導致歸母凈利潤的大幅下降。

多重因素導致盈利能力普降

綜合歸母凈利潤、毛利率、凈利潤率三大指標來看，2021年，上市龍頭房企的盈利能力處于普遍下降的態勢。其中，超八成龍頭房企凈利潤率和毛利率同比呈現下降態勢。

另外一組來自于機構的數據也顯示，不止是TOP50強房企，百強房企的凈利潤率水平也明顯下滑。中指研究院最近發布的《中國房地產百強企業研究報告》顯示，2021年，百強企業的凈利潤率均值和凈資產收益率均值較上年分別降低2.2個和1.8個百分點，分別降至9.8%、8.1%。

從三大指標來看，“出險”房企（指陷入流動性困難的房企）盈利能力快速下降，包括陽光城、富力地產、融信中國等。截至5月9日，TOP50房企中尚且有融創中國、中國恒大、世茂集團、中國奧園、佳兆業、新力控股等房企未發布財報。對于延發財報的主要原因，各家企業表示主要由于疫情對審計工作的干擾等，但也有業內人士認為，延發財報會令市場加深對企業流動性狀況薄弱等的擔憂。

而關注三大指標同比降幅較大的房企，其中部分房企都有近年來高價拿地、舉債擴張的背景，比如閩系房企融信中國、正榮地產、陽光城等。

業內：房地產行業或長期處于低利潤時代

對于房企盈利能力普遍下降的現狀，中指研究院指出，地價高企和房地產去金融化限制了房企盈利空間，行業長期處于低利潤時代。當前，多家高存貨、高周轉、高杠桿模式房企面臨流動性危機，此種模式的弊端已經顯現，房企需逐步改變經營模式，以適度杠桿、適量存貨、高效運營維持業務高彈性，以適應極速分化的市場；同時，應適度發展輕資產業務，發揮運營優勢，提升邊際效益。

對于房地產行業盈利狀況普降的趨勢，克而瑞分析師朱一鳴也指出，近年來行業盈利空間受到擠壓、多數典型上市房企利潤率水平顯著下降主要有以下兩大原因：一方面，近年來行業規模增速放緩、企業銷售去化壓力較大，不少企業通過打折促銷、“以價換量”來保證貨值去化，保障銷售目標的實現，這也進一步加劇了企業“增收不增利”的表現。而另一方面，規模房企低利潤項目仍然處于結算期，利潤出現下降，但當期費用在目前的市場環境下仍然偏高，兩者并不匹配。此外，行業下行背景下，2021年不少房企結合市場風險對部分項目和股權投資計提資產減值，也對當期的利潤表現有負面影響。

對于未來凈利潤率的走勢，朱一鳴表示：“房企盈利水平正在回歸一個平衡點，未來還需要1-2年的時間才能走出低谷，但是很難說會有明顯的回升。”